2018年是境内外同时上市的公司执行新收入准则的第一年，相关执行案例对我们分析新收入准则实施对财务报表的重大影响，提供了很好的观察样本。本文基于房地产行业执行新收入准则的相关情况，从商品控制权转移、重大融资成分引入、销售佣金处理以及报表列报项目变化等四个维度，分析新收入准则实施对财务报表的重大影响。
一、商品控制权转移——时段转移与时点转移
（一）新收入准则相关规定
新收入准则下，企业只有在客户取得相关商品（或服务）的控制权时才能确认收入，即所谓“控制权转移模型”，改变了传统“风险报酬转移模型”的收入确认模型。同时，风险报酬是否转移，仍然被纳入了控制权转移迹象之一。
企业将商品的控制权转移给客户，该转移可能在某一时段内（即履行履约义务的过程中）发生，也可能在某一时点（即履约义务完成时）发生。准则要求，企业应当根据实际情况，首先判断履约义务是否满足在某一时段内履行的条件，如不满足，则该履约义务属于在某一时点履行的履约义务。对于在某一时段内履行的履约义务，则需要选取恰当的方法来确定履约进度，并按进度确认收入；对于在某一时点履行的履约义务，则需要综合分析控制权转移的迹象，判断具体的商品控制权转移时点，并在转移时点确认收入。
（二）新收入准则实施情况分析
在原收入准则下，房地产企业不存在按进度确认收入的可能，均是在某个具体时点确认收入，不同房地产企业确定的具体时点有所差异，有基于实质重于形式原则，在商品房完工并验收合格时确认收入的（如万科），也有基于谨慎性原则，在商品房实际交付时确认收入的（如保利），但无论如何，该差异仅是具体确认时点的差异。
新收入准则给予了房地产企业按进度确认收入的可能，如果房地产企业执行按进度确认收入，那么相比原收入准则而言，将导致收入提前确认，当然相应的成本也需要提前结转。从上市公司盈余管理的动机而言，由于可以相对提前确认收入，是有较强动机尽力选择按进度确认收入的，然而实际情况是，大陆地区的房地产企业几乎难以执行按进度确认收入，特别是针对其大陆地区的房地产销售业务，因此该变化对房地产企业财务报表几乎不会产生较大影响。而之所以未能执行按进度确认收入，是因为在大陆地区的房地产销售业务，难以满足新收入准则按进度确认收入的条件。但也有个别房地产企业的个别业务，执行了按进度确认收入，下面将具体分析。
（三）具体分析
新收入准则规定，满足下列三个条件之一的，就属于在某一时段内履行履约义务，相关收入应当在该履约义务履行的期间内确认（即按进度确认）：1.客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；2.客户能够控制企业履约过程中在建的商品；3.企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
1.第一个条件适用性分析
第一个条件主要针对各类持续向客户提供的服务，例如运输、安保、保洁等服务，该类服务的特点是，企业在履行履约义务（即提供服务）的同时，客户即取得并消耗了企业履约所带来的经济利益（取得并立即消耗使用完成，商品的取得与消耗完成具有即时性）。而房地产企业在商品房时，其履约所建造的商品房住宅，并不是立即可消耗的资产，商品房在交付给客户以前，客观上也无法立即被客户消耗，因此不满足“客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益”这一条件。
2.第二个条件适用性分析
第二个条件需要判断客户是否能够控制相关在建的商品房。虽然从直观角度而言，在商品房交付以前，客户明显难以控制，但是此处的“控制”为收入准则中的特定概念，指客户是否能够主导相关商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。结合该概念的定义以及我国商品房销售实务情况，也可以发现，在商品房还在建时，客户是无法控制该商品房的。具体而言，在商品房在建时，客户无法主导该商品房的使用，也无法通过出售、抵押等方式处置在建中的商品房（商品房买卖合同上的合同权利可以转让，但是在建商品房本身无法转让）。同时，在商品房完工前，相应的土地使用权也不属于客户（即不是在客户所拥有的土地上建造房屋），客户也无法改变相关商品房的户型结构、容积率、外立面等特点。因此，不满足“客户能够控制企业履约过程中在建的商品”这一条件。
3.第三个条件适用性分析
第三个条件时房地产企业能否适用按进度确认收入的关键条款。在第三个条件中，“商品具有不可替代用途”和“企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项（以下简称法定进度收款权）”这两个要素，在判断是否满足在某一时段履行的履约义务，从而可以按进度确认收入时缺一不可。
就房地产企业销售的商品房是否具有不可替代用途而言，有实务界人士认为，商品房可转卖他人，因此并非具有不可替代用途，该观点其实并不准确。准则中强调的具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。当企业产出的商品只能提供给某特定客户，而不能被轻易地用于其他用途（例如销售给其他客户）时，该商品就具有不可替代用途。在判断商品是否具有不可替代用途时，企业既应当考虑合同限制，也应当考虑实际可行性限制，但无需考虑合同被终止的可能性。就国内商品房销售实务而言，客户选择商品房时会挑选商品房的朝向、楼层、面积、户型等，并最终确定具体的房号并在合同中明确锁定，已经出售的具体商品房实质具有合同限制，企业不能轻易地将已经预售的商品房转让给其他方（该行为将构成严重违约行为，需要承担违约责任），除非原销售合同终止，而准则明确规定无需考虑合同被终止的可能性。因此已经销售的商品房时具有不可替代用途的。
问题的关键在于房地产企业是否具有法定进度收款权。准则规定，企业在判断是否具有法定进度收款权时，既要考虑合同条款的约定，还应当充分考虑适用的法律法规、补充或者凌驾于合同条款之上的以往司法实践以及类似案例的结果等。例如，即使在合同没有明确约定的情况下，相关的法律法规等是否支持企业主张相关的收款权利；以往的司法实践是否表明合同中的某些条款没有法律约束力；在以往的类似合同中，企业虽然拥有此类权利，却在考虑了各种因素之后没有行使该权利，这是否会导致企业主张该权利的要求在当前的法律环境下不被支持等。
就大陆地区的商品房销售实务与司法实践而言，并不支持房地产企业的法定进度收款权，即在完成商品房交付之前，房地产企业并不具备法律意义上的进度收款权（也即，并不会当期商品房建成50%时，就拥有50%的进度收款权）。就算客户违约，实务中通常的处理方式是，客户退还商品房并按合同约定缴纳违约金，而准则要求该进度收款的收款金额必须能够补偿已发生成本和合理利润，相关违约金几乎不可能补偿商品房已发生成本和合理利润，因此，在大陆地区的房地产销售业务不满足法定进度收款权的条件。
而之所以在个别房地产企业的报表中出现了按进度确认收入的商品房销售收入（例如碧桂园），也是因为其项目所在地并非中国大陆地区（例如碧桂园的森林城市项目位于马来西亚），而境外国家或地区的法律环境可能支持房地产企业的进度收款权，例如马来西亚、英国等多地的法律，支持房地产企业按进度收取款项（如果客户违约的话），并且有判例支持，因此可以按进度确认收入。
二、重大融资成分引入——赊销与预收
（一）新收入准则相关规定
原收入准则中分期收款销售商品的规定即是重大融资成分的一种类型，而新收入准则正式引入了“重大融资成分”的概念，并扩大了重大融资成分的适用范围，企业无论是以赊销的方式销售商品（即分期收款销售商品），还是以预收款的方式销售方式（即要求客户支付预付款），只要企业将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，即需要考虑是否存在重大融资成分。
具体而言，如果各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或企业就转让商品的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分，企业在确定交易价格时，应当对已承诺的对价金额作出调整，以剔除货币时间价值的影响。
合同中存在重大融资成分的，企业应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额（即，现销价格）确定交易价格。在评估合同中是否存在融资成分以及该融资成分对于该合同而言是否重大时，企业应当考虑所有相关的事实和情况，包括：一是已承诺的对价金额与已承诺商品的现销价格之间的差额，如果企业（或其他企业）在销售相同商品时，不同的付款时间会导致销售价格有所差别，则通常表明各方知晓合同中包含了融资成分。二是企业将承诺的商品转让给客户与客户支付相关款项之间的预计时间间隔和相应的市场现行利率的共同影响，尽管向客户转让商品与客户支付相关款项之间的时间间隔并非决定性因素，但是，该时间间隔与现行利率两者的共同影响可能提供了是否存在重大融资利益的明显迹象。
经分析，合同中确实存在重大融资成分的，企业在确定该重大融资成分的金额时，应使用将合同对价的名义金额折现为商品现销价格的折现率。该折现率一经确定，不得因后续市场利率或客户信用风险等情况的变化而变更。企业确定的交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
新收入准则之所以引入重大融资成分，是基于交易重构理论。例如，当企业要求客户预付款项，以给客户定制一大型设备时，企业要求客户支付预付款项，因为企业需要获得资金支持以便根据合同约定购买原材料、设备以及投入人力，来履行合同。如果企业不要求客户支付预付款项，则企业需要从外部第三方取得借款，从而会向客户收取更高金额的交易价格来弥补融资成本。该重构交易与客户预付款交易，企业向客户转让的商品都是相同的，不同的是融资提供方，一个为客户，一个为外部第三方。因此，无论企业从何处融资，企业的收入均应当保持不变，且均需要反映企业的融资成本影响。
（二）新收入准则实施情况分析
执行新收入准则的房地产企业，由于商品房预售中存在较大额的预收款项，而准则在预收款方式销售中又引入了重大融资成分的规定，会导致收入增加。因为需要考虑融资成本的影响而将融资成本（实质为利息费用，会计上先计入“未确认融资费用”科目）计入预收的款项中（新收入准则计入“合同负债”科目），由于合同负债金额的增加，后续合同负债结转至主营业务收入时相应也会增加收入的金额。
同时，一般而言，后续需要按照实际利率法对未确认融资费用进行摊销计入财务费用。而房地产企业的特殊性在于，根据借款费用准则的规定，其开发的存货（商品房）属于符合资本化条件的资产，即需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态，因此相关未确认融资费用则可以在资本化期间内资本化计入存货（商品房）的成本，后续确认收入时再将存货结转至主营业务成本。不满足资本化条件的，未确认融资费用则在后续期间摊销计入财务费用。
如果满足资本化条件的，由于在收入增加的同时，结转的主营业务成本一般也同步增加，重大融资成分通常不会对房地产企业的净利润产生重大影响，但会同时扩大其收入与成本规模。
如果不满足资本化条件，也需要将未确认融资费用分期摊销计入财务费用，最终对净利润的影响也较为有限（通常在确认收入的当期，也会有部分未确认融资费用计入财务费用）。
（三）具体分析
为了更进一步具体分析重大融资成分的影响，以案例形式进行具体说明（为了更清晰展现重大融资成分的影响，假设该商品房预收了全款，且从预收款到交付的周期为5年，实务中一般为1-2年）：
【案例】某房地产企业甲公司，采用预售方式销售商品房。甲公司与自然人乙约定，乙提前5年于20x1年1月1日向甲公司支付房款1,600万元(不考虑税费影响)，而甲公司应于20x5年12月31日向乙交付商品房。该商品房开发成本预计为1,500万元。在现销方式下，该商品房的销售价格预计为2,000万元(不含税)。假定该商品房的开发进度在5年内均匀推进，成本也均匀发生。按照甲公司收入确认政策，甲公司在商品房竣工验收且交付乙后确认收入。
1.新收入准则重大融资成分分析
甲公司考虑了：已承诺的对价金额与已承诺商品的现销价格之间的差额、企业将承诺的商品转让给客户与客户支付相关款项之间的预计时间间隔以及限市场的现行利率等因素，认为该合同包含重大融资成分，应按重大融资成分处理
2.确定实际利率
准则要求，对交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内按实际利率法摊销。
此案例中现销价格=2000万元，合同对价=1600万元
设甲公司的实际利率为r，则有:
1600(1+r)^5=2000(万元)，r=4.56%
说明：原准则对于实际利率的定义为：①具有类似等级的企业发行类似工具的现时利率；或，②将应收的合同对价折现为商品现销价格时的折现率。而新收入准则要求：应当使用将合同对价折现为商品现销价格时的折现率，该折现率一经确定不得因为后续市场利率或者企业、客户信用风险而改变。
根据交易重构理论，应当使用企业与客户在合同开始时进行单独融资交易的利率，一般实务中为增量借款利率。但是，另一方面的考虑为：通常假定企业设定的合同对价能够反映企业的增量借款利率。因为如果合同对价反映的利率比企业增量借款利率高，企业基于经济动因会选择外部借款而不会选择预收款折价销售。如果合同对价反映的利率比企业增量借款利率要低，交易对手方（客户）基于经济动因不会接受。因此，我国准则中直接要求使用将合同对价折现为商品现销价格时的折现率，不再考虑增量借款利率问题，该处于国际准则存在略微差异。
3.按实际利率分摊计算表
4.具体会计处理
20×1年1月1日：
借:银行存款1600
未确认融资费用400
贷:合同负债2000
20x1年12月31日，应确认第1年的融资费用，假设满足资本化条件:
借:开发成本73.02
贷:未确认融资费用73.02
借:开发成本300
贷：银行存款、应付账款、应付职工薪酬等300
根据前述分摊表，甲公司20x2-20x5年各年应资本化计入开发成本的未确认融资费用分别为76.36万元、79.84万元、83.48万元、87.30万元；此外，每年还应归集300万元的开发成本。
20x5年12月31日，甲公司向乙交付了商品房，履行了履约义务，应确认收人并结转成本:
借:合同负债2000
贷:主营业务收人2000（确认的营收大于收取的款项1600万元，包括400万融资成本）
商品房完成开发建设并验收合格后，将开发成本结转进入开发产品
借:开发产品1900
贷:开发成本1900
同时，结转主营业务成本:
借:主营业务成本1900
贷:开发产品1900
考虑重大融资成分后，收入为2000万元，成本1900万元，不考虑重大融资成分的收入为1600万元，成本为1500万元，对净利润没有影响。
三、销售佣金处理——资本化与费用化
（一）新收入准则相关规定
新收入准则引入了“合同取得成本”这一概念。企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。根据前述规定确认的与合同取得成本有关的企业资产，应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础（即，在履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度）进行摊销，计入当期损益。
（二）新收入准则实施情况分析
执行新收入准则的房地产公司，将商品房预售时为签订商品房预售合同而发生的佣金和印花税等增量成本资本化为合同取得成本，计入其他流动资产或者其他非流动资产；在相关商品房确认销售收入时，由其他流动资产或其他非流动资产结转至当期损益。
由于将销售佣金先资本化进入其他流动资产或者其他非流动资产，无需费用化直接计入利润表，从而可以增加当期的净利润，并增加当期的资产，对财务报表具有一定的美化作用。
（三）具体分析
就具体会计处理而言，房地产企业发生佣金等支出时，符合增量成本概念且预期能够收回的，借记“合同取得成本”科目，贷记“银行存款”等科目。根据准则规定确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期的，在资产负债表中计入“其他流动资产”项目；初始确认时摊销期限在一年或一个正常营业周期以上的，在资产负债表中计入“其他非流动资产”项目。对合同取得成本进行摊销时，按照其相关性借记“销售费用”等科目，贷记“合同取得成本”科目。
当然，房地产企业也可以选择简化操作，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，准则允许在发生时直接计入当期损益。但是企业采用该简化操作后，应当对所有类似合同一致采用，不得随意变更操纵报表。
四、报表列报项目变化——合同资产与合同负债
（一）新收入准则相关规定
新收入准则引入了合同资产与合同负债概念，引起了报表列报项目的变化。
合同资产，是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。在客户实际支付合同对价或在该对价到期应付之前，企业如果已经向客户转让了商品，则应当将因已转让商品而有权收取对价的权利列示为合同资产，但不包括应收款项。应收款项是企业无条件收取合同对价的权利。只有在合同对价到期支付之前仅仅随着时间的流逝即可收款的权利，才是无条件的收款权。合同资产和应收款项都是企业拥有的有权收取对价的合同权利，二者的区别在于，应收款项代表的是无条件收取合同对价的权利，即企业仅仅随着时间的流逝即可收款，而合同资产并不是一项无条件收款权，该权利除了时间流逝之外，还取决于其他条件（例如，履行合同中的其他履约义务）才能收取相应的合同对价。因此，与合同资产和应收款项相关的风险是不同的，应收款项仅承担信用风险，而合同资产除信用风险之外，还可能承担其他风险，如履约风险等。
合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。企业在向客户转让商品之前，如果客户已经支付了合同对价或企业已经取得了无条件收取合同对价的权利，则企业应当在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收的款项列示为合同负债。房地产开发企业预收的商品房销售款就是典型的合同负债。
（二）新收入准则实施情况分析
执行新收入准则的房地产开发企业，存货中“建造合同形成的已完工未结算资产”明细项目，属于“合同结算”的借方余额，需要全部需要重分类至“合同资产”或“其他非流动资产”；此外，所有与商品销售相关的预收款项，需要被重分类至“合同负债”或“其他非流动负债”。下面具体分析该变化的原因。
（三）具体分析
通常，合同资产和合同负债应当在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负债应当以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不能互相抵销。预收款项重分类至合同负债较为简单，直接更换会计科目即可。较为复杂的是同一合同下的合同资产和合同负债列报问题。
由于同一合同下的合同资产和合同负债应当以净额列示，准则允许企业设置“合同结算”科目，以核算同一合同下属于在某一时段内履行履约义务涉及与客户结算对价的合同资产或合同负债，并在此科目下设置“合同结算——价款结算”科目反映定期与客户进行结算的金额，设置“合同结算——收入结转”科目反映按履约进度结转的收入金额。
资产负债表日，“合同结算”科目的期末余额在借方的，表明是企业已经履行履约义务但尚未与客户结算的金额，根据其流动性，在资产负债表中分别列示为“合同资产”或“其他非流动资产”项目，因此，原计入存货的明细项目“建造合同形成的已完工未结算资产”需要重新列示为“合同资产”或“其他非流动资产”项目；“合同结算”科目的期末余额在贷方的，表明是企业已经与客户结算但尚未履行履约义务的金额，根据其流动性，在资产负债表中分别列示为“合同负债”或“其他非流动负债”项目。
（文章转自：准则观察）
